Vilniaus komercinės nuomos paradoksas: kodėl kainos „užšalo“, kai viskas aplink brango?

Per pastaruosius penkerius metus Vilniaus peizažas pasikeitė neatpažįstamai. Butų kainos šovė į debesis, biurų statybos kaštai augo, o atlyginimai kilo dviženkliu tempu. Atrodytų, natūralu, kad ir komercinių patalpų nuoma turėtų sekti šia kreive.

Tačiau čia susiduriame su rinkos paradoksu: daugeliu atvejų nuomos kainos stovi vietoje, o įvertinus infliaciją – realiai net mažėja. Kodėl „kvadratas“, už kurį 2019-aisiais mokėjome tam tikrą sumą, šiandien kainuoja beveik tiek pat, nors kava gretimoje kavinėje pabrango dvigubai?

Šiandien aptarsiu penkias priežastis, kodėl grąža iš komercinės nuomos savininkams sumažėjo, o nuomininkams atsurado daugiau galimybių deryboms.

1. Pasiūla aplenkė

Vilniuje modernių biurų plotas 2024–2025 m. perkopė įspūdingą 1,19 mln. m² ribą. Laisvų patalpų lygis ne tik priartėjo, bet kai kuriuose segmentuose ir peržengė 10 % ribą.

Rinkos mechanizmas čia paprastas: pasiūla tokia, kad nuomininkams rinktis tapo lengviau, nei savininkams diktuoti sąlygas. A klasės biurų nuoma stabilizavosi ties 16-20 €/m², o B klasėje – 8-15,5 €/m². Baigėsi laikai, kai nuomininkai kovojo dėl ploto – prasidėjo savininkų kova dėl lojalaus nuomininko.

2. Hibridinio darbo „dieta“

Jei 2019-aisiais įmonės drąsiai nuomojosi 300-1 000 m² plotus „rezervui“, šiandien madas diktuoja optimizacija. Vidutinis ieškomas plotas susitraukė.

Verslas suprato: jei pusė darbuotojų dirba iš namų, laikyti tuščius stalus yra prabanga. Dalis „per didelių“ biurų liko pustuščiai, atsirado subnuomos galimybės ir lankstūs sprendimai. Kai paklausa plotui traukiasi, o nauji verslo centrai vis tiek atidaro duris, kainų lubos tiesiog neleidžia joms kilti aukštyn.

3. Infliacija: tylusis vertės „vagis“

Ataskaitose dažnai matome simbolinį nuomos kainų augimą – tarkime, 2–3 % per metus. Nominaliai tai atrodo kaip pliusas. Tačiau pažvelkime giliau: kai bendroji infliacija per kelerius metus buvo didesnė, reali nuomos kaina (perkamoji galia) savininkui sumenko.

Savininkas šiandien gauna panašų eurų kiekį kaip prieš penkerius metus, tačiau už tuos eurus gali „nupirkti“ kur kas mažiau paslaugų ar medžiagų pastato priežiūrai. Nuomininkui tai – laimėjimas, leidžiantis fiksuoti vienas stabiliausių verslo išlaidų.

4. Formatų karas: biuras vs. visos kitos alternatyvos

Šiandien biuras konkuruoja ne tik su kitu biuru. Vilniuje išaugo daugia alternatyvų:

• Co-working erdvės su pilnu aptarnavimu;

• Loftai, kuriuose darbas persipina su gyvenimu;

• Co-living projektai su bendruomenės erdvėmis.

Nuomininkas šiandien nebeturi rinktis tik tarp „seno B klasės pastato“ ir „naujo stiklinio dangoraižio“. Formų įvairovė spaudžia tradicinius biurus išlipti iš komforto zonos – rinka tiesiog neleidžia kelti kainų ten, kur alternatyvų tiek daug.

5. Komunaliniai mokesčiai „valgo“ nuomą

Ši priežastis yra viena skaudžiausių patalpų savininkams. Nuomininkas nežiūri tik į nuomos kainą – jis žiūri į bendrą mėnesio sąskaitą (nuoma + aptarnavimas + komunaliniai mokesčiai).

Kas įvyko per pastaruosius kelerius metus?

• Drastiškai pabrango pastatų priežiūra, valymas, apsauga ir administravimas.

• Energetiniai ištekliai tapo neprognozuojami.

Kai bendra išlaikymo krepšelio kaina nuomininkui išauga, pavyzdžiui, 30 %, jo biudžetas „lubas“ pasiekia labai greitai. Kad nuomininkas neišeitų, savininkas yra priverstas aukoti savo pelno maržą. Kitaip tariant, savininkas negali kelti nuomos kainos (o kartais turi ją net mažinti), nes bendra sąskaita nuomininkui jau ir taip pasiekė psichologinę ribą.

Drąsesnės derybos

Pastebiu, kad nuomininkai tapo kur kas geresni strategai. Kadangi laisvų patalpų daugėja, o sutartys trumpėja, sąlygos lankstesnės.

Šiandienos derybos vyksta ne tik dėl kvadratinio metro kainos. Diskusijų centre – įrengimo kompensacijos, nuomos atostogos ir indeksavimo ribos. Oficiali „bazė“ gali likti stabili, bet reali kaina (tai, ką savininkas pasilieka savo kišenėje po visų nuolaidų) dažnai yra mažesnė nei bet kada anksčiau.

Ką tai reiškia Jums?

Nuomininkui: Jūs turite geriausias derybines pozicijas per pastarąjį dešimtmetį. Tai puikus laikas keisti senas, energetiškai neefektyvias patalpas į kokybiškesnes už panašią ar net mažesnę realią kainą.

Savininkui / Investuotojui: Laikai, kai „užteko nusipirkti kvadratą ir jis uždirbs pats“, baigėsi. Šiandien laimi tie, kurie orientuojasi į kokybę: lankstumu, lokacija ir, svarbiausia, gebėjimu girdėti nuomininką.

Jei šiandien nuomojatės ar nuomojate patalpas Vilniuje ir stebitės, kodėl skaičiai skelbimuose „sustingo“ – žinokite, rinka jau persitvarkė. Reali kaina krito, tiesiog ne visi tai dar spėjo garsiai ištarti.

Dalia Grajauskaitė Jūsų NT partnerė Vilniuje

Turite klausimų dėl komercinių patalpų nuomos ar investicijų? Susisiekime!

Ieškote patalpų arba norite išnuomoti/parduoti?

Susisiekime - palikite savo kontaktus čia

Kodėl verta dirbti kartu su manimi?

Rinka keičiasi, o komercinis nekilnojamasis turtas šiandien reikalauja ne tik skelbimo portaluose, bet ir strategijos. Dirbdami su manimi, Jūs gaunate ne tik tarpininkavimą – Jūs gaunate procesą, orientuotą į konkretų rezultatą.

• Parduosite, išnuomosite ar įsigysite turtą už geriausią kainą. Jūsų objektas bus paruoštas ir pozicionuojamas taip, kad išsiskirtų rinkoje ir pritrauktų ne „smalsuolius“, o rimtus, sprendimus priimančius verslo partnerius ar pirkėjus.

• Sutaupysite brangų laiką ir energiją. Versle laikas – pinigai. Visus žingsnius – nuo profesionalaus objekto pristatymo ir tikslinės rinkodaros iki derybų – prisiimu aš, kad Jūs galėtumėte susikoncentruoti į savo tiesioginę veiklą.

• Išvengsite brangiai kainuojančių klaidų. Kainodaros nustatymas, specifinė komercinio NT dokumentacija, terminai ir derybinės subtilybės – viskas atliekama tiksliai, skaidriai ir eliminuojant rizikas.

• Saugumas ir aiškumas kiekviename žingsnyje. Struktūra, aiškus planas ir nuolatinis grįžtamasis ryšys apie proceso eigą.

• Jūsų tikslas – mano prioritetas. Man rūpi ne sandorių kiekis, o Jūsų grąža ir rezultatas: geriausia derybinė pozicija, patikimas nuomininkas ar tinkamiausia investicija.

Patikimas partneris: „Vilniaus turtas“ Dirbu agentūroje „Vilniaus turtas“, sukaupusioje daugiau nei 18 metų patirtį Lietuvos rinkoje. Ši partnerystė mano klientams suteikia tvirtą teisinį ir profesinį užnugarį bei garantiją, kad Jūsų turtu rūpinamasi aukščiausiu lygiu.

Jei ieškote NT partnerės, kuri dirba Jums – susisiekime.

Dalia Grajauskaitė, 065511721, el.p.: info@daliant.lt